Resumen:
El derecho registral en Argentina, como parte del sistema jurídico que regula la inscripción de bienes inmuebles, es esencial para la organización y seguridad jurídica del sistema de propiedad. Sin embargo, una significativa parte de la sociedad argentina no registra sus inmuebles, lo que da lugar a una serie de conflictos legales, especialmente en el ámbito de los intereses familiares. Este artículo aborda las causas que explican la falta de registro de los inmuebles en el país, los riesgos asociados con esta práctica, y los conflictos derivados de los intereses familiares en situaciones de no registro. También se analizan las implicancias jurídicas de esta problemática y las posibles soluciones para mejorar el acceso y la seguridad en el proceso de registro de bienes inmuebles.

Introducción:
El derecho registral juega un rol crucial en la regulación de los derechos de propiedad en Argentina, ya que a través del registro de inmuebles se garantiza la seguridad jurídica sobre la titularidad y los derechos asociados a los bienes inmuebles. No obstante, a pesar de la importancia de este proceso, una proporción significativa de la población argentina no registra sus propiedades, lo que genera una serie de conflictos legales, especialmente en contextos familiares. El no registro de inmuebles puede dar lugar a disputas por la titularidad, dificultades en la transmisión de derechos y, en última instancia, problemas que afectan a la estabilidad y cohesión de las relaciones familiares.

Este artículo tiene como objetivo analizar las razones por las cuales una parte importante de la sociedad argentina no registra sus inmuebles y cómo esto genera disputas familiares, además de explorar las consecuencias jurídicas de esta falta de registro.

El sistema registral argentino está constituido por los registros públicos, que tienen la función de inscribir los actos y contratos que afectan a los bienes inmuebles, tales como compras, ventas, hipotecas, y otros derechos reales. El Registro de la Propiedad Inmueble, dependiente de los registros notariales y judiciales, es el órgano encargado de brindar seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes inmuebles, asegurando la certeza en las transacciones y protegiendo los derechos de los propietarios.

La inscripción en el registro inmobiliario otorga efectos frente a terceros, lo que significa que, en caso de disputa sobre la propiedad de un inmueble, la inscripción en el registro es una prueba crucial en los tribunales. Además, el registro público es un mecanismo esencial para la protección del derecho de propiedad, ya que otorga publicidad a los actos y contratos realizados sobre el inmueble.

1. Desconocimiento del sistema registral:
   Uno de los principales motivos por los cuales una porción significativa de la población argentina no registra sus inmuebles es el desconocimiento sobre la importancia del registro. Muchas personas, especialmente en zonas rurales o de menos acceso a servicios legales, no comprenden las implicancias jurídicas de no registrar sus bienes inmuebles. Esto provoca que, en muchos casos, se omita el registro o se deje en segundo plano por considerar que el simple hecho de poseer un inmueble es suficiente para garantizar su titularidad.
2. Costos y trámites burocráticos:
   El proceso de inscripción en el registro de propiedad inmobiliaria implica ciertos costos y una serie de trámites burocráticos que, en ocasiones, resultan disuasivos para los propietarios. Si bien los costos asociados al registro son bajos en comparación con los beneficios de la inscripción, la complejidad administrativa y la falta de información sobre el proceso suelen ser obstáculos para muchas personas.
3. Tradición de la posesión:
   En muchos casos, especialmente en áreas rurales, predomina la tradición de la posesión como un medio para acreditar la titularidad de los bienes inmuebles. A través de la posesión continua e ininterrumpida, las personas consideran que tienen derechos sobre la propiedad, aunque estos no estén registrados formalmente. Este enfoque puede ser particularmente prevalente en las generaciones más mayores, que continúan utilizando el sistema tradicional de posesión.
4. Inseguridad jurídica y desconfianza en el sistema:
   La falta de confianza en las instituciones judiciales y registrales es otro factor que contribuye a la falta de registro. En contextos donde la seguridad jurídica se percibe como débil o donde existen percepciones de corrupción, muchas personas pueden optar por no formalizar la titularidad de sus bienes a través del registro.
5. Herencias y propiedad no formalizada:
   En muchos casos, las propiedades no registradas son el resultado de herencias no formalizadas. La falta de sucesión formal de los bienes, debido a la ausencia de testamentos o el desinterés por realizar los trámites de sucesión, contribuye a que las propiedades permanezcan sin registrar, creando así un estado de indefinición en cuanto a su titularidad.

Conflictos derivados de los intereses familiares:

1. Disputas por la titularidad de los inmuebles:
   El no registro de inmuebles genera una gran cantidad de disputas legales, particularmente en contextos familiares. Cuando no existe un registro formal de la propiedad, surgen desacuerdos sobre quién tiene derecho a reclamar la titularidad del inmueble, lo que puede derivar en conflictos entre herederos o familiares que reclaman derechos sobre la propiedad. Los conflictos por herencia son especialmente comunes cuando varios miembros de la familia no se ponen de acuerdo sobre cómo dividir el patrimonio familiar, y la falta de registros claros de propiedad agrava esta situación. En muchos casos, los herederos que no figuran como propietarios legales, pero que han estado en posesión del bien durante años, pueden verse involucrados en disputas judiciales.
2. Desconfianza y conflictos intergeneracionales:
   La falta de registro puede generar desconfianza entre miembros de la misma familia. Los conflictos intergeneracionales surgen cuando los padres o abuelos no registran sus propiedades y, tras su fallecimiento, los hijos o herederos entran en disputas sobre el destino de los bienes. Estos conflictos suelen ser largos y desgastantes, ya que no existe una evidencia formal que aclare los derechos de cada uno sobre el inmueble.
3. Problemas para la transmisión de derechos:
   La falta de registro también dificulta la transmisión de derechos a través de ventas o donaciones. Las personas que desean transferir un inmueble a un familiar o a un tercero, pero que no lo tienen registrado, pueden encontrar obstáculos legales que impiden la formalización del acto de transmisión, lo que causa conflictos adicionales sobre la titularidad.

1. Inseguridad jurídica:
   La principal consecuencia de no registrar un inmueble es la inseguridad jurídica. La falta de registro impide que los actos de transmisión de la propiedad sean reconocidos legalmente y genera incertidumbre sobre la titularidad del bien. En situaciones de litigio, la falta de registro puede dificultar la resolución de los conflictos y colocar a los individuos en una posición desfavorable frente a terceros.
2. Dificultades en la venta y financiamiento:
   La falta de registro también genera problemas en la venta de los inmuebles, ya que los compradores potenciales requieren la certeza de que el bien está correctamente inscrito. Asimismo, en situaciones de financiamiento o hipotecas, las instituciones bancarias suelen exigir que los inmuebles estén registrados para otorgar préstamos, lo que limita las oportunidades de los propietarios no registrados para acceder a créditos.

1. Fomento de la concientización sobre el registro:
   Es esencial implementar campañas educativas y de concientización sobre la importancia del registro de inmuebles, destacando los beneficios legales, económicos y sociales que ofrece la formalización de la propiedad. Estas campañas deben estar dirigidas tanto a propietarios como a herederos y compradores potenciales.
2. Simplificación de los trámites registrales:
   La simplificación de los procedimientos administrativos y la reducción de costos asociados al registro inmobiliario podrían incentivar a más personas a registrar sus propiedades. El uso de tecnologías digitales para facilitar los trámites podría contribuir a una mayor inclusión en el sistema registral.
3. Fortalecimiento de la fiscalización y el sistema judicial:
   Un sistema judicial más eficiente y accesible es clave para reducir los conflictos familiares derivados de la falta de registro. El fortalecimiento de los mecanismos de resolución de disputas y la creación de herramientas legales claras facilitarían la resolución de problemas relacionados con la titularidad de los inmuebles.

Conclusión:
El no registro de inmuebles en Argentina es un fenómeno que genera una serie de conflictos legales, especialmente en el ámbito familiar, donde surgen disputas sobre la titularidad y distribución de bienes. A pesar de la existencia de un sistema registral robusto, diversos factores como el desconocimiento, la desconfianza en el sistema, y la tradición de la posesión informal impiden que muchos propietarios registren sus inmuebles. Para solucionar este problema, es fundamental fomentar la concientización sobre los beneficios del registro, simplificar los trámites burocráticos y fortalecer el sistema judicial para reducir los conflictos derivados de la falta de formalización de los bienes inmuebles.

Referencias:

1. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina, Ley 26.994.
2. Martínez, F. (2020). Derecho Registral: Aspectos fundamentales y su impacto en la sociedad argentina. Editorial Jurídica.
3. Fundación para el Desarrollo del Derecho Registral (2021). La importancia del registro inmobiliario en Argentina: Retos y perspectivas.